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Immobilienpreise in Österreich 2024/2025:
Umfassende Marktanalyse & detaillierte Trends
Warum jetzt der richtige Zeitpunkt ist, sich mit Immobilienpreisen zu beschäftigen
Die Immobilienpreise in Österreich sind ein zentrales Thema für Käufer, Eigentümer, Investoren und Makler. Der Markt hat sich in den letzten Jahren stark verändert: steigende Zinsen, verschärfte Finanzierungsvorgaben, Inflation, Baukosten – all das hat Auswirkungen auf Angebot, Nachfrage und letztlich den Quadratmeterpreis.
In diesem Beitrag erhalten Sie:
Aktuelle Marktübersicht 2025 nach Bundesland
Regionale Unterschiede in Städten & Land
Einflussfaktoren auf den m²-Preis
Prognosen bis 2035
Tipps für Käufer, Verkäufer & Investoren
Qualifizierte Immobilien-Profis
Unsere Makler kennen nicht nur den Markt – sie verstehen Ihre Situation.
Regionales Know-how
Immobilien sind lokal – und das sind wir auch.
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Der österreichische Immobilienmarkt steht im Sommer 2025 an einem Wendepunkt: Mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung und der Stabilisierung der Zinsen gewinnt der Markt wieder an Dynamik. Doch wie geht es weiter?
Aktuelle Immobilienpreise 2025
Bundesland | Ø Wohnungspreis (€/m²) | Ø Hauspreis (€/m²) | Ø Grundstück (€/m²) |
Wien | 4.905 € | 5.540 € | ~520 € |
Vorarlberg | 5.080 € | 4.910 € | ~520 € |
Tirol | 4.570 € | 4.660 € | ~260 € |
Salzburg | 4.630 € | 4.780 € | ~260 € |
Oberösterreich | 3.110 € | 2.630 € | ~90 € |
Niederösterreich | 3.100 € | 2.040 € | ~85 € |
Steiermark | 2.780 € | 2.100 € | ~60 € |
Kärnten | 2.960 € | 2.040 € | ~60 € |
Burgenland | 2.100 € | 1.640 € | ~70 € |
Gesamt Österreich | 3.890 € | 2.580 € | ~85 € |
Regionale Entwicklungen im Detail
Wien – Der teuerste Markt Österreichs
Wien behauptet sich als teuerster Immobilienmarkt Österreichs, angetrieben durch eine anhaltend hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot – insbesondere in den zentrumsnahen Toplagen. Diese Diskrepanz treibt die Preise in die Höhe: Während Luxusimmobilien in der Innenstadt und den Spitzenbezirken Höchstwerte von bis zu 27.000 €/m² erzielen, zeigen sich auch in ehemals günstigeren Bezirken wie Favoriten und Ottakring deutliche Steigerungen. Dort schnellten die Preise 2024 laut Nutzerberichten zunächst von rund 4.100 € auf etwa 5.800 €/m² hoch, ehe eine leichte Korrektur folgte. Besonders gefragt sind sanierte Altbauten und Neubauten mit hoher Energieeffizienz. Parallel steigen die Mietpreise für Neuverträge moderat um ca. 3 %, bleiben damit jedoch unter der Inflationsrate. Prognosen deuten bis 2035 auf ein weiteres Wachstum von bis zu +30 % in den Premiumlagen hin.
Fakten & Prognose:
Wiener Innenstadt und Spitzenbezirke liegen bei bis zu 27.000 €/m².
In den Bezirken Favoriten und Ottakring stiegen Preise laut Nutzerberichten im Jahr 2024 von ≈ 4.100 auf ~5.800 €/m² und korrigierten anschließend wieder
Mietpreise für Neuverträge steigen um etwa 3 %, bleiben aber unterhalb der Inflationsrate.
Prognose: In Toplagen bis +30 % Wertzuwachs bis 2035.
Vorarlberg – Hohe Preise durch Nähe zur Schweiz
Vorarlberg zählt neben Wien zu den teuersten Immobilienregionen Österreichs. Besonders gefragt sind urbane Zentren wie Bregenz und Dornbirn sowie das dicht besiedelte Rheintal. Treiber dieser Nachfrage sind die hohe Lebensqualität der Region und der starke Zuzug von Grenzpendlern in die benachbarte Schweiz. Das begrenzte Angebot an verfügbarem Wohnraum trifft hier auf eine sehr hohe Nachfrage und treibt die Preise kontinuierlich nach oben. Mit den höchsten Durchschnittspreisen außerhalb Wiens bestätigt sich der Premiumstatus Vorarlbergs. Experten prognostizieren bis 2035 aufgrund dieser strukturellen Faktoren ein weiteres, kräftiges Preiswachstum von +20 % bis +25 %.
Fakten & Prognose:
Höchste Durchschnittspreise außerhalb Wiens
Sehr starke Nachfrage in Bregenz & Dornbirn
Eingeschränkter Wohnraum treibt Preise nach oben
Prognose bis 2035: +20 % bis +25 %
Tirol – Tourismus treibt die Preise
Tirols Immobilienmarkt wird von seinen weltbekannten touristischen Hotspots wie Kitzbühel, Innsbruck und Seefeld geprägt. Hier konzentriert sich der hochpreisige Markt für Freizeitwohnsitze, der besonders umkämpft ist. Diese exklusive Nachfrage spiegelt sich deutlich in den Preisen wider: Schon 2023 lagen die Durchschnittspreise für Einfamilienhäuser bei Ø 855.850 €– mehr als doppelt so hoch wie der österreichische Schnitt. Die große Nachfrage nach alpinen Zweitwohnsitzen bleibt ungebrochen. Prognosen erwarten bis 2035 ein weiteres Wertplus von +15 % bis +20 % in den begehrten Tourismusregionen.
Fakten & Prognose:
Einfamilienhauspreise 2023 bei Ø 855.850 € (mehr als doppelt so hoch wie der österreichische Durchschnitt)
Große Nachfrage nach Zweitwohnsitzen
Prognose bis 2035: +15 % bis +20 % in touristischen Regionen
Salzburg – Kapitalanlage & Lebensqualität
Sowohl in der Stadt Salzburg als auch in den exklusiven Seeregionen wie Fuschlsee und Wolfgangsee herrscht eine anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien. Diese kommt sowohl von einheimischen Wohnungssuchenden als auch von Investoren, was zu stabil hohen Preisen und einem soliden Marktwachstum führt. Der Markt wird maßgeblich vom Tourismus und der Nachfrage nach Zweitwohnsitzen geprägt. Prognosen erwarten bis 2035 eine weitere, deutliche Wertsteigerung von +12 % bis +18 %, getragen von der ungebrochenen Attraktivität der Kulturstadt und ihrer malerischen Seenlandschaft.
Fakten & Prognose:
Besonders beliebt: Stadt Salzburg, Fuschlsee, Wolfgangsee
Starker Einfluss durch Tourismus und Zweitwohnsitze
Prognose bis 2035: +12 % bis +18 %
Oberösterreich – Solide Märkte mit Potenzial
Oberösterreichs Immobilienmarkt zeigt ein zweigeteiltes Bild: Linz und Wels verzeichnen dank kontinuierlichen Wachstums eine gute Nachfrage, während ländliche Regionen leichten Preisdruck spüren. Die Region bietet besonders Eigennutzern und Familien mit mittlerem Budget attraktive Chancen. Aktuell liegen die Durchschnittspreise bei Wohnungen bei ca. 3.100 €/m², während Häuser mit 2.100 € bis 2.600 €/m² deutlich zugänglicher bleiben. Die Prognose bis 2035 spiegelt diese Dynamik wider: +10 % bis +15 % in den Städten, bei weitgehend stagnierenden Preisen im Umland.
Fakten & Prognose:
Durchschnittspreise Wohnungen: ca. 3.100 €/m²
Häuser: zwischen 2.100 und 2.600 €/m²
Gute Nachfrage in Linz & Wels
Prognose bis 2035: +10 % bis +15 % in Städten, stagnierend im Umland
Niederösterreich – Der Speckgürtel lebt
Niederösterreichs Immobilienmarkt zeigt eine klare Trennung zwischen Boom und Stillstand: Der Speckgürtel rund um Wien (insbesondere Mödling, Klosterneuburg und Baden) boomt durch Zuzug und Wien-Nähe, während ländliche Regionen wie das Waldviertel mit Abwanderung kämpfen. Diese Kluft spiegelt sich in den Preisen: Wohnungen liegen bei ~3.100 €/m², Häuser bei 2.100–2.600 €/m² – wobei Top-Lagen deutlich darüber liegen. Die Prognose bis 2035 unterstreicht diese Spaltung: +15 % im Wiener Umland, bei stagnierenden bis leicht rückläufigen Preisen in strukturschwachen Gebieten.
Fakten & Prognose:
Teuerste Gegenden: Mödling, Klosterneuburg, Baden
Wohnungen: ca. 3.100 €/m², Häuser: 2.100–2.600 €/m²
Prognose bis 2035:
Speckgürtel: +15 %
Ländliche Regionen: stagnierend bis leicht rückläufig
Steiermark – Graz als Zugpferd
Die Steiermark entwickelt sich zweigeteilt: Graz boomt dank Studierenden und Zuzug, während ländliche Regionen mit Leerstand kämpfen.
Fakten & Prognose:
Preisrückgänge bei gebrauchten Wohnungen: –7 % in 2023
Mietpreise steigen moderat
Graz als Wachstumskern mit positiver Entwicklung
Prognose bis 2035:
Graz: +20 %
Ländlich: max. +5 %
Kärnten – Seelagen im Aufschwung
In Kärnten steigen die Preise besonders rund um beliebte Seen wie den Wörthersee oder den Millstätter See. Diese Lagen ziehen auch viele internationale Käufer an.
Fakten & Prognose:
Baugrundstücke & Mieten: teils +4 % (2023)
Nachfrage in touristischen Regionen besonders hoch
Prognose bis 2035: +8 % bis +12 % in Seelagen, stabil sonst
Burgenland – Günstig, aber im Aufschwung
Das Burgenland ist das preiswerteste Bundesland, zeigt aber in Regionen mit guter Infrastruktur (z. B. Nähe Wien oder Ungarn) eine stabile Entwicklung.
Fakten & Prognose:
Attraktiv für Eigennutzer & Ruhesuchende
Nordburgenland profitiert vom Wiener Umland (Neusiedl, Eisenstadt)
Prognose bis 2035: +5 % bis +10 % in Stadtnähe, sonst kaum Veränderung
📈 Langfristige Prognose bis 2035 – Wohin entwickelt sich der Markt?
Jahr | Durchschnittlicher Wohnungspreis Österreich (€/m²) | Kommentar |
2025 | 3.889 € | Stabilisierung nach Zinsanstieg |
2027 | 4.200 € | moderate Steigerung durch Nachholeffekte |
2030 | 4.600 € | ESG-Anforderungen treiben Nachfrage an |
2033 | 5.100 € | Zuzug in Städte + geringe Neubautätigkeit |
2035 | 5.650 € | +45 % gegenüber 2020 |
Was bedeuten die aktuellen Entwicklungen für Sie?
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich hat nicht nur Auswirkungen auf den Gesamtmarkt, sondern ganz konkret auf unterschiedliche Interessengruppen – vom Verkäufer über den Eigennutzer bis hin zum professionellen Investor. Nachfolgend ein Überblick, was Sie jetzt beachten sollten:
Für Verkäufer: Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?
Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie in einer gut gelegenen urbanen Lage sind – etwa in Wien, Graz, Salzburg oder Innsbruck –, stehen die Chancen aktuell gut. Die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum mit guter Infrastruktur ist weiterhin hoch, auch wenn sich der Markt leicht abgekühlt hat.
Tipps für Verkäufer:
Jetzt bewerten lassen: Lassen Sie Ihre Immobilie professionell einschätzen – gerade in gefragten Bezirken erzielen gut erhaltene Objekte weiterhin sehr gute Preise.
Sanierungsbedürftige Objekte vorbereiten: Ab dem Jahr 2030 werden Sanierungspflichten durch ESG-Vorgaben (EU-Taxonomie) voraussichtlich deutlich strenger. Wer ein älteres Haus besitzt, sollte rechtzeitig über Modernisierungen nachdenken – nicht nur aus gesetzlichen, sondern auch aus preislichen Gründen.
Vermarktung optimieren: Hochwertige Bilder, virtuelle Rundgänge und Energieausweise sind heute kein „Nice-to-have“ mehr, sondern Pflicht.
Für Käufer: Chancen nutzen – trotz höherer Zinsen
Auch wenn die Zinsen im Vergleich zur Vorperiode gestiegen sind und die Kreditkosten derzeit höher ausfallen, ergeben sich für bonitätsstarke Käufer nach wie vor gute Gelegenheiten – gerade in energieeffizienten Neubauten, im ländlichen Raum oder bei attraktiven Sanierungsobjekten.
Tipps für Investoren:
Energieeffiziente Neubauten im Blick behalten
Immobilien mit moderner Bauweise – etwa Wärmepumpen, Photovoltaik-Anlagen, effiziente Dämmung – sind langfristig besonders wertstabil. Sie sparen dauerhaft bei Betriebskosten und profitieren möglicherweise von Fördermaßnahmen für nachhaltiges Bauen.Ländlicher Raum als Alternative
Wenn Sie nicht zwingend mitten in der Stadt leben müssen, finden Sie im ländlichen Bereich deutlich günstigere Einstiegspreise. Regionen wie die Steiermark, das Waldviertel oder Südburgenland bieten ruhiges, naturnahes Wohnen bei guter Anbindung an das Pendeln – Stichwort Homeoffice & Digitalisierung.Sanierungsobjekte mit Potenzial erkennen
Technisch oder energetisch veraltete Immobilien können sehr gute Investments sein – insbesondere, wenn Sie handwerklich versiert sind oder gezielt Förderungen (z. B. weitreichende Sanierungszuschüsse für Altbestand) nutzen. So entsteht langfristiger Eigenkapitalzuwachs.
Für Investoren: Nachhaltigkeit und Mikrolage im Fokus
Investoren stehen heute vor der Herausforderung, renditestarke Objekte zu finden, die auch langfristig wertbeständig bleiben. Der Fokus hat sich deutlich in Richtung Energieeffizienz, Infrastruktur und zukünftige Nachfragepotenziale verschoben.
Tipps für Investoren:
Mikrolage ist entscheidend: Ob eine Immobilie langfristig attraktiv bleibt, hängt nicht nur von der Stadt, sondern vom konkreten Stadtteil ab. Nähe zu Öffis, Einkaufsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen und Freizeitangeboten ist heute wichtiger denn je.
Tourismusregionen & Unistädte als Hotspots: Städte mit starkem Tourismus wie Salzburg, Innsbruck oder Kitzbühel, aber auch Universitätsstädte wie Graz oder Linz bleiben für Vermietung und Wertsteigerung interessant.
ESG-Konformität als Zukunftsfaktor: Investoren, die heute in ESG-konforme Objekte investieren, sichern sich nicht nur steuerliche Vorteile, sondern auch Wertstabilität. Die Anforderungen an CO₂-Ausstoß, Energieverbrauch und nachhaltige Bauweise werden in den kommenden Jahren deutlich steigen.
Was beeinflusst die Immobilienpreise in Österreich?
1. Lage, Lage, Lage
Der wohl wichtigste Faktor für den Wert einer Immobilie ist ihre Lage. Zentrale Stadtlagen mit guter Infrastruktur, wie öffentliche Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeitangebote, erzielen die höchsten Quadratmeterpreise. In Großstädten wie Wien, Graz oder Salzburg spiegelt sich diese Nachfrage in hohen Preisen wider.
Im Gegensatz dazu verlieren Immobilien in ländlichen Regionen ohne gute Anbindung an Verkehr und Versorgungseinrichtungen oft an Wert. Besonders abgelegene Orte ohne Nähe zu Arbeitsplätzen oder Bildungsstätten verzeichnen sinkende Nachfrage und damit fallende Preise. Die Entwicklung zeigt, dass immer mehr Menschen die Vorteile urbaner Zentren suchen und ländliche Regionen oft mit dem Problem der Abwanderung konfrontiert sind.
2. Bauqualität & Energieeffizienz
Die Qualität des Gebäudes wirkt sich stark auf den Immobilienpreis aus. Neubauten mit moderner Architektur, hochwertigen Materialien und nachhaltiger Bauweise sind besonders gefragt. Energieeffiziente Häuser und Wohnungen mit geringem Heizbedarf erzielen höhere Preise, da sie langfristig Kosten sparen und einen höheren Wohnkomfort bieten.
Ab dem Jahr 2030 werden durch strengere ESG-Vorgaben (Environmental, Social, Governance) die Anforderungen an Sanierungen und Neubauten deutlich steigen. Das bedeutet, dass alte Immobilien, die energetisch nicht auf dem neuesten Stand sind, mit höheren Sanierungskosten konfrontiert sein werden. Dies wirkt sich negativ auf den Preis aus, während gut gedämmte und nachhaltige Gebäude im Wert steigen.
3. Zinssituation
Die Entwicklung der Zinssätze hat direkten Einfluss auf die Leistbarkeit von Immobilien. Wenn die Zinsen steigen, erhöhen sich die Kreditkosten, was die monatlichen Belastungen für Käufer erhöht und somit die Nachfrage dämpft. Dies kann zu einem Preisrückgang oder zumindest zu einer Preisstagnation führen.
Sinken die Zinsen hingegen, werden Kredite günstiger, was die Nachfrage befeuert und häufig zu steigenden Immobilienpreisen führt. In den letzten Jahren haben Niedrigzinsen die Preise in Österreich stark angetrieben, während aktuell steigende Zinsen eine gewisse Abkühlung bewirken.
4. Demografische Entwicklungen
Die Bevölkerungsstruktur und das Wanderungsverhalten der Menschen beeinflussen die Immobilienpreise erheblich. In Österreich zieht es vor allem junge Menschen und Berufstätige in die Städte, wo Arbeitsplätze, Universitäten und ein vielfältiges Freizeitangebot vorhanden sind. Dies sorgt für eine verstärkte Nachfrage in urbanen Zentren und steigende Preise.
Ältere Menschen hingegen bevorzugen häufig das ländliche oder vorstädtische Leben, wodurch die Nachfrage und Preise in diesen Regionen tendenziell stabil bleiben oder leicht steigen. Die Verschiebung der Nachfrage kann dazu führen, dass ländliche Regionen mit schlechter Anbindung und geringer Infrastruktur an Wert verlieren.
5. Gesetzliche Rahmenbedingungen
Auch gesetzliche Vorschriften haben großen Einfluss auf die Preisentwicklung. In Österreich spielen Mietrechtsregelungen eine wichtige Rolle, da sie den Spielraum für Vermieter bei der Mietpreisgestaltung begrenzen können. Zudem beeinflussen Zweitwohnsitzregelungen, die vor allem in touristisch attraktiven Regionen relevant sind, die Nachfrage.
Weitere wichtige Faktoren sind die KIM-Verordnung (Klimaschutzgesetz) sowie die CO₂-Besteuerung, die insbesondere die Betriebskosten von Immobilien beeinflussen. Strengere Umweltauflagen führen zu höheren Bau- und Sanierungskosten, was wiederum die Immobilienpreise sowohl kurzfristig als auch langfristig beeinflusst.
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Die häufigsten Fragen zu Immobilienpreisen auf einen Blick
Nicht grundsätzlich. In einzelnen Regionen – vor allem in stark nachgefragten Städten wie Wien oder Salzburg – sind die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Eine Überbewertung kann in bestimmten Segmenten nicht ausgeschlossen werden, etwa bei kleineren Eigentumswohnungen in Toplagen.
Gleichzeitig zeigt sich in ländlicheren Gegenden oder bei älteren Immobilien eine Seitwärtsbewegung oder leichte Preiskorrektur. Auch der Zinsanstieg hat den Markt abgekühlt und die Nachfrage verringert.
Fazit:
Eine generelle Immobilienblase ist derzeit nicht zu beobachten. Wer unsicher ist, sollte eine professionelle Bewertung durchführen lassen, um den aktuellen Marktwert realistisch einzuschätzen.
Langfristig ist ein moderater Preisanstieg wahrscheinlich – insbesondere in urbanen Regionen wie Wien, Graz oder Linz, wo Wohnraum weiterhin knapp bleibt. Faktoren wie Bevölkerungswachstum, Urbanisierung und begrenztes Bauland treiben die Nachfrage in Ballungsräumen an.
Allerdings werden Zinspolitik, Inflation und wirtschaftliche Entwicklungen auch in Zukunft starken Einfluss auf den Markt haben. Kurzfristige Schwankungen oder regionale Rückgänge sind daher möglich.
Fazit:
Ein kontinuierlicher Boom wie vor 2020 ist unwahrscheinlich, aber eine stabile, langsam wachsende Entwicklung bis 2035 gilt als realistisch – vor allem in gut gelegenen Lagen mit hoher Lebensqualität.
Das kommt auf Ihre persönliche Situation und die Lage der Immobilie an. Wenn sich Ihre Immobilie in einer gefragten Region befindet – zum Beispiel in Wien oder Umgebung – können Sie auch aktuell noch attraktive Verkaufspreise erzielen.
Gleichzeitig ist der Markt seit dem Zinsanstieg selektiver geworden. Käufer achten stärker auf Preis-Leistung, Finanzierungen sind teurer und die Nachfrage hat sich etwas abgekühlt.
Wichtig: Wer jetzt verkaufen möchte, sollte mit einer realistischen Wertermittlung starten. Nur so lässt sich der richtige Preis finden – und gleichzeitig vermeiden, dass die Immobilie lange am Markt bleibt.
Fazit:
Ein Verkauf kann sich durchaus lohnen, wenn Sie flexibel sind, professionell vermarkten und den Marktwert realistisch einschätzen (lassen).
