Ende der KIM-Verordnung: Neue Spielräume bei Immobilienfinanzierungen

Seit dem 30. Juni 2025 ist die sogenannte KIM-Verordnung in Österreich nicht mehr in Kraft. Die strengen Richtlinien zur Vergabe von Wohnbaukrediten wurden nicht verlängert – ein Schritt, der von vielen Marktteilnehmern seit Monaten gefordert wurde. Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und auf Kreditnehmer sind bereits jetzt spürbar.

Was war die KIM-Verordnung?

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmenverordnung (KIM-VO) wurde im August 2022 von der Finanzmarktaufsicht (FMA) eingeführt. Ziel war es, eine Überhitzung des Immobilienmarktes zu verhindern und Risiken für den Finanzsektor frühzeitig einzudämmen.

Die Verordnung verpflichtete Banken bei der Vergabe von Krediten zur Einhaltung folgender Bedingungen:

• Mindestens 20 % Eigenmittelanteil: Der Kreditnehmer musste mindestens 20 % des Kaufpreises (inkl. Nebenkosten) selbst aufbringen.

• Maximal 40 % Schuldendienstquote (SDQ): Die monatliche Kreditrate durfte 40 % des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen.

• Maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren

Diese Regelungen galten für sämtliche Immobilienkredite mit einem Volumen über 50.000 Euro – unabhängig davon, ob es sich um Eigenheime oder Vorsorgewohnungen handelte.

Warum wurde die KIM-Verordnung abgeschafft?

Trotz ihres legitimen Ziels stieß die KIM-Verordnung von Beginn an auf Widerstand – vor allem von Seiten der Immobilienwirtschaft, Bauwirtschaft und zahlreicher Kreditnehmer.

Kritisiert wurde unter anderem:

• Unflexibilität bei der Beurteilung individueller Finanzierungsfähigkeit

• Benachteiligung junger Menschen und Familien, die zwar eine gute Bonität, aber keine hohen Eigenmittel hatten

• Rückgang der Wohnbaufinanzierungen, besonders im Neubausegment

• Negative Auswirkungen auf die Bauwirtschaft und auf die Eigentumsbildung

Auch der Finanzierungswettbewerb wurde eingeschränkt. Zahlreiche Banken mussten Kreditvergaben trotz guter Bonitätslage ablehnen.

Abschaffung mit 30. Juni 2025: Was ändert sich?

Mit dem Ablauf der KIM-Verordnung per 30. Juni 2025 fällt die gesetzliche Verpflichtung zur Einhaltung der oben genannten Grenzen weg. Banken sind somit wieder freier in ihrer Entscheidung, ob und unter welchen Bedingungen ein Kredit vergeben wird.

Das bedeutet in der Praxis:

• Individuelle Beurteilung statt starrer Richtlinien

• Weniger Fokus auf fixe Eigenmittelgrenzen

• Größere Chancen für junge Käufer, Familien und Einzelpersonen, die keine 20 % Eigenkapital aufbringen können

Allerdings betonen viele Banken und auch die FMA, dass weiterhin verantwortungsvoll geprüft wird – auch ohne gesetzliche Verpflichtung. Die Kriterien der KIM-Verordnung werden daher teilweise freiwillig weitergeführt, insbesondere bei risikoanfälligen Kreditfällen.

Wichtig: Der Wegfall der gesetzlichen Vorgaben bedeutet nicht automatisch eine leichtere Kreditvergabe. Banken prüfen weiterhin streng, wenn auch mit mehr Flexibilität.

Warum wurde die KIM-Verordnung abgeschafft?

Mit dem Wegfall der KIM-Vorgaben haben Banken wieder mehr Spielraum bei der Kreditvergabe. Das heißt:

• Weniger starre Vorgaben – z. B. kann ein Kredit auch mit weniger als 20 % Eigenkapital vergeben werden

• Mehr individuelle Prüfung – jede Finanzierung wird wieder stärker auf Basis der Gesamtsituation des Haushalts beurteilt

• Mehr Chancen für Familien und Jungkäufer, die bisher an den Mindestanforderungen scheiterten

Allerdings: Auch ohne KIM-Verordnung müssen Banken nach wie vor verantwortungsvoll prüfen, ob eine Finanzierung tragbar ist. Die FMA beobachtet den Markt weiterhin genau.

Was bedeutet das für den Immobilienmarkt?

Der Wegfall der KIM-Verordnung könnte eine spürbare Belebung des Immobilienmarkts auslösen – insbesondere in den Bereichen:

• Eigentumswohnungen in Städten

• Reihenhäuser im Umland

• Anlageobjekte mit mittlerem Volumen

Branchenvertreter wie die Wirtschaftskammer und die Bauträger hoffen auf eine Rückkehr der Nachfrage, die seit 2022 deutlich eingebrochen war. Auch der Zugang zum Eigentum – ein zentrales gesellschaftliches Thema – könnte dadurch erleichtert werden.

Ob die Preise dadurch steigen, lässt sich noch nicht abschätzen. Die weitere Entwicklung hängt stark von den Zinssätzen, der wirtschaftlichen Gesamtlage und dem Angebot an neuen Projekten ab.

Fazit

Auch wenn die Vorgaben entfallen sind, sollte niemand leichtfertig einen Kreditvertrag unterschreiben. Kreditnehmer sollten folgende Punkte beachten:

1. Eigenverantwortung bleibt entscheidend. Auch ohne Pflicht zur 20 %-Eigenkapitalquote ist es ratsam, eine solide Finanzierungsbasis zu schaffen.

2. Laufende Fixkosten realistisch einschätzen – und Spielraum für unerwartete Ausgaben lassen.

3. Beratung in Anspruch nehmen – sowohl bei der Bank als auch bei unabhängigen Finanzberatern.

4. Gesamtkosten betrachten, nicht nur die Monatsrate – dazu gehören Zinsen, Nebenkosten, Gebühren und mögliche Sonderzahlungen.

Fazit

Mit dem Ende der KIM-Verordnung ist der Weg frei für eine flexiblere und individuellere Immobilienfinanzierung. Was für viele potenzielle Käufer eine Erleichterung ist, bedeutet für Banken jedoch auch mehr Verantwortung in der Risikoprüfung. Ob der Immobilienmarkt damit zu alter Stärke zurückfindet, wird sich in den kommenden Monaten zeigen.